Dobrý deň,
skúsim popísať situáciu a poprosil by som o Váš pohľad.
1. fixácia nám končí cca o 4 roky (máme na 5)
2. ostáva ešte 24 rokov teda do konca trvania hypotéky
3 .aktuálny úrok máme 3,09%, splátka mesačne je cca 335 EUR
4. splatnosť cca ešte 70.000 eur - cca 40 ročný dom + celoročne obývateľná drevená chata na
pozemnku 5 árov okres Trnava
Vlastné prostriedky mám cca 20.000 EUR + 2015 budem mať možnosť použiť cca 10.000 EUR zo
stavebného na splatenie úveru alebo kúpu novej nehnuteľnosti, a teda počítajme 30.000.
Mám ešte garzónku v meste Zvolen, trhová cena cca 20.000 po zaokrúhlení.
Máme záujem bývať v dohľadnej dobe priamo v Bratislave. Náš spoločný príjem s manželkou bude v
tom čase cca 2700 EUR netto. Iné výdavky máme nízke, cca 100-150 eur - poistky, elektrina, voda...
Možnosō jedna: splatíme starú hypotéku (predaj domu) a vezmeme si novú (vlastné zdroje 20-30%
hodnoty novej)
Možnosť dva: znížime istinu mimoriadnou splátkou 20% (cca 14.000) - dom naďalej máme a
vezmeme si novú, kde cca 16% môžeme použiť vlastných
Možnosť tri: chceli by sme nejako ručiť aj garzónkou - zrejme pri novej hypo....je to ok?
Model: Byt stojí 100.000 Eur. 20.000 ručíme garzónkou, 20.000 vložíme vlastné zdroje a vezmeme si
60.000 úver z banky - tú časť ručíme bytom....niečo také funguje?
Možnosť 4: chcel by som predať dom a za rovnaké peniaze z predaja kúpiť a zároveň založiť novú
nehnuteľnosť - ostanem pri starom hypoúvere - Tatra banka to umožńuje, ale my máme v SLSP starý
úver a dostali sme dva rôzne pohľady...áno, dá sa to, nie , nedá sa. Viete o tom niečo? Asi by som
tiež použil nejako vlastné zdroje, prípadne by som o niečo chcel navýšiť starú hypotÍ ku...
Dajte mi vedieť, čo by ste odporučili asi ako najlepšiu variantu...tj. niečo vlastníme, ideálne
prepoužijeme nefinančné
hypotéky...
Dobrý deň Ivan. Na úvod je potrebné si uvedomiť, že podmienky bánk na úvery sa v čase
menia, či je to už spôsobené internými predpismi, alebo zmenou legislatívy. Navyše sa mení
aj hodnota nehnuteľností. Preto riešenie, ktoré by som navrhol v tomto čase na 5 rokov
dopredu sa v budúcnosti nemusí javiť ako najlepšie.
Možnosť 1: splatenie úveru je síce najľahšia cesta ako sa zbaviť starého úveru a starej
nehnuteľnosti, ale nemusí to byť vždy pre klienta rentabilné. Ak by ste starý úver splácali
počas doby fixácie a nový úver brali kontinuálne, splatenie úveru by malo zmysel. Záleží, či
by ste si na novom úvere podarili vybaviť podobnú (alebo lepšiu) sadzbu, ako tú, ktorá by
Vám bola priznaná v refixačnom liste od banky. Na druhej strane, pokiaľ by ste mali 80%né
a nižšie financovanie, úrokové sadzby môžu byť atraktívnejšie, ako pri vyššom percente
financovania.
Možnosť 2: Tu je potrebné si položiť otázku, či chcete terajší dom vlastniť, alebo predať. Od
toho sa odvíjajú aj riešenia. Chcete dom používať ako víkendové bývanie? Prenajímať? Držať
ako investíciu? Ak budete vlastniť dve nehnuteľnosti, budete mať aj dva úvery a teda dve
splátky, čo je samozrejme aj vyššie zaťaženie výdavkov do domácnosti. V prípade, že chcete
vlastniť dve nehnuteľnosti, je potom otázky, za akých podmienok si dokážete vybaviť nový
úver- keby bolo vyššie percento financovania nevýhodné, vlastné prostriedky použiť do kúpy
novej nehnuteľnosti. Keby boli podmienky na vyššie percento akceptovateľné v novom úvere
a podmienky na starom úvere nevýhodnejšie, spraviť mimoriadnu splátku do nevýhodného
úveru. Dajú sa tu veľmi pekne kombinovať možnosti, ale máme aj veľa neznámych- sadzba
o 5 rokov, hodnoty nehnuteľností atď. V aktuálnom čase by som Vám odporučil dať vyššiu
sumu peňazí do kúpy nového bytu a brať menší úver- viete dostať lepšie podmienky, ako 3,09
v spomínanej banke.
Možnosť 3: áno, je možnosť ručiť pri úvere aj inou nehnuteľnosťou, ako je kupovaná-
zlepšuje Vám to rating, tým pádom sadzbu a mesačnú splátku. Samozrejme za predpokladu,
že je to nehnuteľnosť vhodná na zabezpečenie. Ale opäť otázka- chcete garzónku vlastniť,
alebo predať?
Možnosť 4: je to zmena záložného práva a samozrejme dá sa to. spomínal som to už
v možnosti 1. Takmer každá banka umožňuje zmenu záložného práva, ale ako píšete, že ste
dostali dve rozdielne odpovede, tak to je sčasti pravda. Nakoľko keď chcete zmeniť záložného
práva, musíte o to požiadať. Je to klasická žiadosť na zmenu úverových podmienok. Zmena
predmetu záložného práva je možnosť a nie povinnosť banky. Tak, ako pri žiadosti o úver
aj zmena predmetu záložného práva, podlieha schvaľovaciemu procesu. Môžu Vám presun
schváliť, alebo aj nie. Ak aj chvália, môžu (ale aj nemusia) sa meniť podmienky úverovej
zmluvy ako je sadzba a splátka. Taktiež je to s navýšením úveru, záleží od typu úveru, ktorý
máte a ako ste ho mali schválený a taktiež ťažko povedať, aké podmienky budú za 5 rokov.
V skratke by som to zhrnul do niekoľkých rád, ktoré podľa môjho subjektívneho názoru budú
aj za 4- 5 rokov.
- Čím nižšie percento financovania na nehnuteľnosti máte, tým lepšie podmienky úveru
máte možnosť získať. Preto je lepšie použiť na kúpu kombináciu úver + keš. Spravidla
pod 80% financovania sú podmienky výhodnejšie.
- Lokalita BA je z pohľadu úveru atraktívnejšia, ako ktorákoľvek iná v rámci SR.
Dôvod sú rôzne ekonomické ukazovatele. To berieme ako fakt, rozoberať nebudeme,
prečo je to tak. Aj z tohto dôvodu máte teda možnosť získať lepšie podmienky úveru
v BA. Na druhej strane v tomto trhu budú aj nehnuteľnosti drahšie, ako v iných
regiónoch.
- Ak chcete vlastniť aj nehnuteľnosti v TT/ZV a maž na ne úver, musíte počítať so
zvýšenými výdavkami v domácnosti. Klienti sa spravidla pýtajú, aká veľká výška
úveru im vyjde, čo je ale nesprávna otázka. Skôr by ste sa mali pýtať, koľko mesačne
som schopný a ochotný platiť za bývanie (úver, energie, a výdaje s tým spojené).
- Úver je najľahšia cesta, ako sa dostať k bývaniu, s čím sa spája aj určitá miera
zodpovednosti. Ak platíte úver na čas, máte slušné obraty na účte, šetríte peniaze na
mimoriadne splátky, etc, viete si zabezpečiť v danom čase (či už teraz, za 5 rokov, 10
rokov...) najvýhodnejšie podmienky. Len je potrebné v tom vedieť „lietať“ a to je už
primárne naša úloha.
Snáď máte zodpovedanú aspoň časť svojich otázok. Musíte ale brať na vedomie, že Vaše
požiadavky sú natoľko komplexné s toľkými premennými, že teraz jednoznačnú odpoveď
nenájdete. Keď pôjdete do BA, napíšte mi na bielik@hypomakler.sk a dohodneme si osobné
stretnutie.
