Dobrý deň, rad by som velmi pekne poprosil o radu odborníkov na slovo vzatých , Budem pisať veľmi
stroho ale k veci.
1) Hypoteka CSOB urokova sadzba cca 4,55 mozno vypocitate presnejsie na zaklade udajov vid.
nižšie.
2) konecny stav 60 235 €
3) mesačná splátka 364 € (urok 230, istina 114 poistenie 20)
4))koniec fixacie 09/2017.
5) pokuta predcasneho splatenia 5% aspon tak som našiel v podmienkach aktualne mozno sa mylim.
Otazka resp. prosba o Vasu radu, odporúčate mi v dnesnej dobe vyhodnejsich urokovych sadzieb
riešiť prechod do inej banky a realne prefinancovat hypoteku napriek pokute viac ako 3000€ ? alebo to
nemá význam podľa Vás ? a oplati sa čakať na 09/2017 ? Čital som si viacero odbornych rád od Vás
a preto mi záleží na Vašom názore resp. poradenstve.
dakujem Vam.
Zdravím Vás. Ďakujeme za príjemný mail, vnesieme teda trochu jednoduchej matematiky do
odpovede,ale najskôr základné parametre: Nepíšte, akú máte ešte konečnú lehotu splatnosti, ale
približne podľa vyššie uvedených údajov je maturita ešte 24 rokov (tomu zodpovedá približná splátka
344EUR/mes na danú výšku úveru). Mesačná splátka za postenie sa nepočíta ako úverový záväzok.
Fixácia Vám končí za 3 roky.
Ak by ste pokračovali v tomto úvere, na úrokoch by ste preplatili do konca fixácie 7.934EUR
a zostatok úveru by bol 55.781EUR. Splátka je jasná- 344EUR/mes
Keby sa Vám podarilo refinancovať úver na 2,5% p.a. pri fixácií na 3 roky (približne najnižšia sadzba
na trhu bez pripoistení) a pri zachovaní lehoty splatnosti, t.j. 24rokov, mali by ste nasledovné
parametre: výška úveru by bola navýšená o 5%nú pokutu z istiny (pokuta mimo doby fixácie), teda
60.235EURx 105% =63.247EUR, mesačná splátka by bola cca 292EUR. Do konca fixácie, teda do
09/2017 by ste na úrokoch preplatili 4.528EUR a zostatok istiny by bol 57.253EUR. Na mesačných
splátkach by ste ušetrili (344EUR- 292EUR)x36mesiacov = 1.872EUR.
Výsledok je teda taký, že mesačné zaťaženie splátky by Vám kleslo o 52EUR/mes. Mali by ste
ale väčší zostatok istiny na konci fixácie o 57.253EUR- 55.781EUR= 1.472EUR. Keby si však
každomesačne odložíte spomínanú zníženú splátku 52 EUR, teda po troch rokoch je to 1.872EUR
a túto sumu použijete na mimoriadnu splátku do úveru v čase fixácie, tak zostatková istina po
mimoriadnej splátke je o 1.872EUR- 1.472EUR= 400EUR nižšia, ako keby ste úver nerefinancovali.
Ušetrili by ste čisto na úvere teda spomínaných 400EUR za 3 roky (nie mesačná úspora, ale úspora
v absolútnej hodnote po troch rokoch).
K tomuto je však ale nutné odpočítať 66EUR za návrh na vklad záložného práva, ostane nám teda
ušetrenie už len 400EUR- 66EUR= 334EUR. Ak by ste navyše museli platiť znalecký posudok, to
máte od 100 do 250EUR (záleží, či na byt, alebo rodinný dom). Budem štedrý, dajme, že zaplatíte
120EUR, Vaša výhoda sa teda znižuje na 334EUR- 120EUR= 214EUR. Toto je teda orientačná suma,
o ktorú by bol ponížený Váš zostatok úveru, keby úver refinancujete.
Samotná kategória je poistenie- máte poistenie domácnosti, nehnuteľnosti, alebo životné poistenie?
20EUR/mes je za 3 roky 20EURx36mesiacov = 720EUR. Viete si spraviť výhodnejšie poistenie? Ak
áno, koľko Vám to ušetrí za 3 roky? Pre posúdenie mám málo údajov, počítajme teda, že poistenie
v úvahu neberieme. Taktiež v prepočte neberieme v úvahu ani poplatok za vedenie bežného účtu
v banke, z ktorého sa úver spláca. Ale aj tieto splátky vedia ovplyvniť výslednú rentabilitu, ale nie až
v tak závažnej miere.
Od ušetrenej sumy 214EUR si ešte musíte odpočítať náklady na cestovanie, ktoré sú spojené
s vybavovaním úveru, náklady na telefón etc. A v neposlednej rade je nutné si položiť otázku- oplatí
sa mi to za túto sumu, keď berieme do úvahy ešte aj v peniazoch nevyčísliteľnú veličinu a tou je čas
strávený vybavovaním úveru?
Ak je teda otázka, či sa Vám refinancovanie oplatí, tak odpoveď je áno. Odpoveď na otázku, či je
to pre Vás zaujímavá suma, to je čisto na Vašom zvážení. Vyššie uvedené výpočty sú zaokrúhlené
na 1euro a samozrejme platia, ak dostanete spomínanú sadzbu, ak nebudete mať skryté poplatky
v novom úvere (to by ešte znížilo výhodnosť), ak ušetrené peniaze z každej mesačnej splátky
(52EUR) dáte ako mimoriadnu splátku do úveru na konci fixácie.
Veľa ľudí (aj mojich klientov pred konzultáciou so mnou) prepočítava nesprávne rentabilitu do konca
života úveru, teda do poslednej splátky a nie do doby konca fixácie. Takýto prepočet je ale nesprávny,
pretože Vám sa úroková sadzba môže meniť na konci každej fixácie a to je veľká premenná, s ktorou
je nutné počítať. Nemôžete predsa počítať s jednotnou sadzbou na celú lehotu splatnosti, keď sadzby
sa mení- v tom sa robí chyba.
Refinancovanie úverov je trend posledných rokov, ale ako vidíte, nemusí to byť až také výhodné, aj
keď Vám sadzba klesne o viac ako 2%. Keby ste refinancovali v čase fixácie, bez pokuty, tento krok
by sa Vám oplatil oveľa viac.
Odpovedali špecialisti spoločnosti Hypomaklér.