Byty celkom: 26 760 inzerátov

Prechod do inej banky alebo radšej prefinancovanie hypotéky


Dobrý deň, rad by som velmi pekne poprosil o radu odborníkov na slovo vzatých , Budem pisať veľmi stroho ale k veci. 1) Hypoteka CSOB urokova sadzba cca 4,55 mozno vypocitate presnejsie na zaklade udajov vid. nižšie. 2) konecny stav 60 235 € 3) mesačná splátka 364 € (urok 230, istina 114 poistenie 20) 4))koniec fixacie 09/2017. 5) pokuta predcasneho splatenia 5% aspon tak som našiel v podmienkach aktualne mozno sa mylim. Otazka resp. prosba o Vasu radu, odporúčate mi v dnesnej dobe vyhodnejsich urokovych sadzieb riešiť prechod do inej banky a realne prefinancovat hypoteku napriek pokute viac ako 3000€ ? alebo to nemá význam podľa Vás ? a oplati sa čakať na 09/2017 ? Čital som si viacero odbornych rád od Vás a preto mi záleží na Vašom názore resp. poradenstve. dakujem Vam.
  Zdravím Vás. Ďakujeme za príjemný mail, vnesieme teda trochu jednoduchej matematiky do odpovede,ale najskôr základné parametre: Nepíšte, akú máte ešte konečnú lehotu splatnosti, ale približne podľa vyššie uvedených údajov je maturita ešte 24 rokov (tomu zodpovedá približná splátka 344EUR/mes na danú výšku úveru). Mesačná splátka za postenie sa nepočíta ako úverový záväzok. Fixácia Vám končí za 3 roky. Ak by ste pokračovali v tomto úvere, na úrokoch by ste preplatili do konca fixácie 7.934EUR a zostatok úveru by bol 55.781EUR. Splátka je jasná- 344EUR/mes Keby sa Vám podarilo refinancovať úver na 2,5% p.a. pri fixácií na 3 roky (približne najnižšia sadzba na trhu bez pripoistení) a pri zachovaní lehoty splatnosti, t.j. 24rokov, mali by ste nasledovné parametre: výška úveru by bola navýšená o 5%nú pokutu z istiny (pokuta mimo doby fixácie), teda 60.235EURx 105% =63.247EUR, mesačná splátka by bola cca 292EUR. Do konca fixácie, teda do 09/2017 by ste na úrokoch preplatili 4.528EUR a zostatok istiny by bol 57.253EUR. Na mesačných splátkach by ste ušetrili (344EUR- 292EUR)x36mesiacov = 1.872EUR. Výsledok je teda taký, že mesačné zaťaženie splátky by Vám kleslo o 52EUR/mes. Mali by ste ale väčší zostatok istiny na konci fixácie o 57.253EUR- 55.781EUR= 1.472EUR. Keby si však každomesačne odložíte spomínanú zníženú splátku 52 EUR, teda po troch rokoch je to 1.872EUR a túto sumu použijete na mimoriadnu splátku do úveru v čase fixácie, tak zostatková istina po mimoriadnej splátke je o 1.872EUR- 1.472EUR= 400EUR nižšia, ako keby ste úver nerefinancovali. Ušetrili by ste čisto na úvere teda spomínaných 400EUR za 3 roky (nie mesačná úspora, ale úspora v absolútnej hodnote po troch rokoch). K tomuto je však ale nutné odpočítať 66EUR za návrh na vklad záložného práva, ostane nám teda ušetrenie už len 400EUR- 66EUR= 334EUR. Ak by ste navyše museli platiť znalecký posudok, to máte od 100 do 250EUR (záleží, či na byt, alebo rodinný dom). Budem štedrý, dajme, že zaplatíte 120EUR, Vaša výhoda sa teda znižuje na 334EUR- 120EUR= 214EUR. Toto je teda orientačná suma, o ktorú by bol ponížený Váš zostatok úveru, keby úver refinancujete. Samotná kategória je poistenie- máte poistenie domácnosti, nehnuteľnosti, alebo životné poistenie? 20EUR/mes je za 3 roky 20EURx36mesiacov = 720EUR. Viete si spraviť výhodnejšie poistenie? Ak áno, koľko Vám to ušetrí za 3 roky? Pre posúdenie mám málo údajov, počítajme teda, že poistenie v úvahu neberieme. Taktiež v prepočte neberieme v úvahu ani poplatok za vedenie bežného účtu v banke, z ktorého sa úver spláca. Ale aj tieto splátky vedia ovplyvniť výslednú rentabilitu, ale nie až v tak závažnej miere. Od ušetrenej sumy 214EUR si ešte musíte odpočítať náklady na cestovanie, ktoré sú spojené s vybavovaním úveru, náklady na telefón etc. A v neposlednej rade je nutné si položiť otázku- oplatí sa mi to za túto sumu, keď berieme do úvahy ešte aj v peniazoch nevyčísliteľnú veličinu a tou je čas strávený vybavovaním úveru? Ak je teda otázka, či sa Vám refinancovanie oplatí, tak odpoveď je áno. Odpoveď na otázku, či je to pre Vás zaujímavá suma, to je čisto na Vašom zvážení. Vyššie uvedené výpočty sú zaokrúhlené na 1euro a samozrejme platia, ak dostanete spomínanú sadzbu, ak nebudete mať skryté poplatky v novom úvere (to by ešte znížilo výhodnosť), ak ušetrené peniaze z každej mesačnej splátky (52EUR) dáte ako mimoriadnu splátku do úveru na konci fixácie. Veľa ľudí (aj mojich klientov pred konzultáciou so mnou) prepočítava nesprávne rentabilitu do konca života úveru, teda do poslednej splátky a nie do doby konca fixácie. Takýto prepočet je ale nesprávny, pretože Vám sa úroková sadzba môže meniť na konci každej fixácie a to je veľká premenná, s ktorou je nutné počítať. Nemôžete predsa počítať s jednotnou sadzbou na celú lehotu splatnosti, keď sadzby sa mení- v tom sa robí chyba. Refinancovanie úverov je trend posledných rokov, ale ako vidíte, nemusí to byť až také výhodné, aj keď Vám sadzba klesne o viac ako 2%. Keby ste refinancovali v čase fixácie, bez pokuty, tento krok by sa Vám oplatil oveľa viac.
Odpovedali špecialisti spoločnosti Hypomaklér.

Nenašli ste odpoveď akú potrebujete? Pýtajte sa!

Vo finančnej poradni Vám poradíme a odpovieme na otázky, ktoré sa týkajú problematiky financovania Vášho nového bývania, výberu hypotéky na byt, dom, alebo pozemok.

Odpovede na otázky v rámci finančnej poradne zabezpečujú hypotekárni špecialisti spoločnosti Hypomaklér - Katarína Kissová, Ing. Andrej Saksa a Ing. Pavol Szikora.

Najnovšie odpovede
Užitočné linky
Kataster portál

Portál umožňujúci prístup k údajom katastra nehnuteľností bez nutnosti návštevy príslušnej správy katastra.

Štátny fond rozvoja bývania

Stránka ústredného orgánu štátnej správy pre geodéziu, kartografiu a kataster nehnuteľností.

Úrad geodézie, kartografie a katastra SR

Info o poskytovaní štátnej podpory rozvoja bývania z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania.